Passoires thermiques interdites à la location : où en est vraiment la loi en 2026 ?
DPE G, F, E : quel calendrier d'interdiction de location s'applique vraiment en 2026 ? Le point sur la loi, les exceptions et les démarches pour les propriétaires.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location en France métropolitaine, et l'échéance suivante, celle des logements classés F, est fixée au 1er janvier 2028. Si vous êtes propriétaire bailleur, locataire ou tout simplement en train d'observer le marché avant un achat, mieux vaut comprendre précisément ce que la loi impose aujourd'hui, ce qu'elle prévoit demain, et ce qui relève encore de la rumeur ou du débat politique.
Cette question revient souvent en cette rentrée, alors que les vacances se terminent et que beaucoup de propriétaires profitent de la fin de l'été pour planifier leurs travaux avant l'hiver. C'est aussi le moment où de nombreux baux se renouvellent ou se signent, ce qui rend le sujet particulièrement concret pour qui loue ou cherche à louer un bien.
Un calendrier fixé par la loi Climat et Résilience
La loi du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a organisé un retrait progressif du marché locatif des logements les plus énergivores, ceux que l'on appelle communément les « passoires thermiques ». Le principe retenu est simple sur le papier : un logement doit respecter un seuil minimal de performance énergétique pour être considéré comme décent, au même titre que l'absence d'humidité excessive ou la présence d'un chauffage fonctionnel.
Le calendrier s'établit en plusieurs étapes. Les logements affichant la consommation la plus extrême au sein même de la classe G ont été les premiers concernés dès 2023. Depuis le 1er janvier 2025, c'est l'ensemble de la classe G qui est interdite à la location, pour les nouveaux contrats comme pour les renouvellements et les reconductions tacites. La classe F doit suivre le 1er janvier 2028, puis la classe E le 1er janvier 2034. À chaque étape, le seuil de décence énergétique remonte d'un cran.
Ce mécanisme ne s'applique pas de la même façon partout : les départements d'outre-mer suivent un calendrier et des seuils climatiques adaptés à leurs spécificités, ce qui explique certaines différences que vous pourrez constater si vous comparez des situations d'un territoire à l'autre.
Ce que l'interdiction change concrètement pour un bailleur
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, que ce soit pour signer un nouveau bail ou pour renouveler un contrat existant. Concrètement, un propriétaire qui a un locataire en place n'est pas obligé de le mettre à la porte du jour au lendemain, mais il ne pourra pas reconduire le bail ni en signer un nouveau sans avoir amélioré la performance du logement.
Cette interdiction repose sur la notion de décence énergétique, qui vient s'ajouter aux critères de décence déjà connus : absence de risque pour la sécurité, présence d'équipements de base, surface minimale habitable. Un logement qui ne respecte pas ce critère est donc considéré comme non décent, au sens juridique du terme, même s'il est par ailleurs en bon état apparent.
En cas de litige, c'est le locataire qui doit généralement engager une démarche, en s'adressant à la commission départementale de conciliation ou en saisissant le juge, pour demander que le propriétaire réalise les travaux nécessaires. Il n'existe pas de contrôle automatique et systématique de tous les logements mis en location, mais le risque de contentieux, de demande de baisse de loyer ou de dommages et intérêts est bien réel pour un bailleur qui ignorerait la règle.
À noter que cette interdiction de location est différente du gel des loyers qui s'applique, depuis le 24 août 2022, aux logements classés F et G : dans ce cas, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, que ce soit en cours de bail, au renouvellement ou entre deux locataires, tant que le logement reste dans ces classes.
Des exceptions, mais très encadrées
Des dérogations existent, mais elles restent limitées et doivent être solidement justifiées. La première concerne les situations où les travaux de rénovation sont techniquement impossibles à réaliser, par exemple en raison de contraintes architecturales particulières ou de règles de protection du patrimoine qui empêchent certaines interventions sur la façade ou la toiture.
La seconde situation, fréquemment évoquée, concerne les copropriétés. Un propriétaire bailleur peut se retrouver dans l'incapacité d'agir seul si les travaux nécessaires concernent des parties communes et que l'assemblée générale des copropriétaires a refusé de les voter, malgré une demande en ce sens. Cette situation doit être documentée avec précision, notamment par les procès-verbaux d'assemblée générale, pour espérer être reconnue comme un motif valable.
Ces exceptions sont interprétées de façon stricte. Elles ne dispensent pas un propriétaire de chercher activement des solutions, et elles ne créent pas un droit automatique à continuer de louer un logement énergivore indéfiniment. Si vous pensez être dans l'une de ces situations, il est recommandé de vous rapprocher d'un professionnel du droit immobilier ou d'un point d'information officiel avant de vous appuyer dessus.
Où en est le débat pour l'échéance de 2028 ?
La date du 1er janvier 2028 pour les logements classés F reste, à ce jour, celle inscrite dans la loi, mais elle fait l'objet de discussions parlementaires depuis plusieurs mois. Certains textes en débat proposent d'introduire des aménagements pour les propriétaires qui s'engageraient formellement à réaliser des travaux dans un délai donné, ou pour les copropriétés confrontées à des blocages structurels.
Ces discussions traduisent une tension classique entre deux objectifs : sortir progressivement le parc locatif des logements les plus énergivores, et éviter de réduire trop brutalement l'offre de logements disponibles à la location dans certaines zones tendues. Plusieurs changements de gouvernement et de majorité ont déjà nourri ce débat sans, pour l'instant, aboutir à une modification du calendrier légal.
La règle à retenir est simple : tant qu'un nouveau texte n'a pas été définitivement adopté par le Parlement et publié, c'est le calendrier actuel (G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034) qui s'applique pleinement. Il serait risqué, pour un propriétaire d'un logement F, de reporter ses travaux en pariant sur un assouplissement qui n'est pas acquis. Pour suivre l'évolution exacte du texte et son calendrier définitif, la consultation régulière des sites officiels reste le réflexe le plus sûr.
Comment anticiper si votre logement est concerné
La première étape consiste à vérifier la validité et la fiabilité de votre DPE actuel. Un diagnostic ancien, réalisé avant la réforme méthodologique de 2021, peut ne plus refléter fidèlement la réalité de votre logement, dans un sens comme dans l'autre. Faire réaliser un DPE à jour par un diagnostiqueur certifié est souvent le point de départ le plus utile, avant même d'envisager des travaux.
Si votre logement est classé F ou G, un audit énergétique permet d'identifier les postes de travaux les plus efficaces : isolation de la toiture et des murs, remplacement d'un système de chauffage vieillissant, ventilation adaptée. Ces travaux peuvent, sous conditions, être soutenus par différents dispositifs d'aide publique, dont les montants et critères précis varient selon les revenus du foyer et la nature du bien. Le site France Rénov' reste la référence pour connaître les aides mobilisables dans votre situation personnelle et être mis en relation avec un accompagnateur.
Pour un propriétaire bailleur, il est aussi utile d'anticiper le calendrier propre à son bien : un logement F aujourd'hui n'a pas la même urgence de travaux qu'un logement G, mais l'échéance de 2028 approche plus vite qu'il n'y paraît, surtout si des travaux en copropriété sont nécessaires et demandent plusieurs années entre le vote en assemblée générale et la réalisation effective.
L'essentiel à retenir
La loi impose aujourd'hui un seuil clair : pas de location possible pour un logement classé G, et l'échéance de 2028 se prépare dès maintenant pour les logements classés F. Les débats en cours sur d'éventuels aménagements ne changent rien à la règle applicable tant qu'ils n'ont pas abouti à un texte définitif. Que vous soyez propriétaire ou locataire, le meilleur réflexe reste de vérifier l'état réel de votre logement, de vous appuyer sur les sources officielles pour suivre les évolutions, et de ne pas attendre le dernier moment pour engager les travaux si votre bien est concerné.
Vos questions, nos réponses
Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne respectent plus le critère de décence énergétique et ne peuvent plus être proposés à la location, ni pour un nouveau bail ni pour un renouvellement. Seules de rares dérogations, très encadrées, permettent d'y échapper. En dehors de ces cas précis, un bailleur qui loue un G s'expose à un contentieux avec son locataire.
Que risque un propriétaire qui loue quand même un logement classé G ?
Le locataire peut saisir le juge pour demander la mise en conformité du logement, une baisse de loyer, voire des dommages et intérêts, sur le fondement du non-respect du critère de décence. Il n'existe pas d'amende automatique et systématique comme pour d'autres infractions, mais le risque juridique et financier pour le bailleur est réel. Mieux vaut se rapprocher d'un professionnel avant toute mise en location d'un bien énergivore.
La date de 2028 pour les logements F est-elle certaine ?
Le calendrier de la loi Climat et Résilience (F interdit en 2028, E en 2034) reste la référence légale actuelle, mais des discussions parlementaires en cours pourraient introduire des aménagements, par exemple pour les copropriétés bloquées ou les propriétaires engagés dans des travaux. Tant qu'un nouveau texte n'est pas définitivement adopté et publié, les règles en vigueur s'appliquent pleinement, d'où l'intérêt de vérifier régulièrement la situation sur les sites officiels.
Existe-t-il des exceptions à l'interdiction de louer un logement énergivore ?
Des dérogations très limitées existent, notamment lorsque des travaux sont techniquement impossibles ou lorsqu'une copropriété a refusé les travaux nécessaires en assemblée générale malgré une demande du bailleur. Ces situations sont appréciées au cas par cas et doivent être solidement documentées. Il est recommandé de se faire accompagner pour constituer un dossier avant de s'appuyer sur ces exceptions.
Un logement meublé est-il concerné par cette interdiction ?
Oui, les logements meublés loués à l'année suivent le même calendrier d'interdiction que les locations vides, le critère de décence énergétique s'appliquant à tous les baux d'habitation classiques. Les meublés de tourisme font en revanche l'objet d'un régime et d'un calendrier distincts, actuellement débattus. En cas de doute sur votre situation, un diagnostiqueur ou un juriste spécialisé pourra vous éclairer.
