Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location que tout propriétaire doit connaître

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdit à la location en France métropolitaine, et cette interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034. Si vous êtes propriétaire bailleur, ou si vous envisagez de le devenir, ce calendrier mérite toute votre attention : il conditionne directement votre droit à louer votre bien, et les travaux nécessaires pour rester dans les clous prennent du temps à organiser.

Cet été aux journées encore fraîches et pluvieuses le rappelle bien : le confort thermique d'un logement ne se limite pas à la climatisation en été, il se joue toute l'année sur l'isolation et le chauffage. C'est précisément ce que mesure le DPE, et c'est ce qui justifie cette réglementation progressive.

Pourquoi cette interdiction existe

Cette mesure découle de la loi Climat et Résilience, votée pour accélérer la sortie des « passoires thermiques » du parc locatif. Un logement énergivore coûte cher à chauffer, mal isolé il expose aussi ses occupants à l'inconfort et parfois à l'humidité. Le législateur a donc lié la notion de décence d'un logement, la norme minimale qu'un bailleur doit respecter pour pouvoir le louer, à sa performance énergétique.

Concrètement, depuis le 1er janvier 2023 déjà, un logement est considéré comme décent sur le plan énergétique si sa consommation d'énergie ne dépasse pas un seuil fixé par la réglementation, exprimé en kWh d'énergie finale par mètre carré et par an. Ce critère englobe le chauffage, l'eau chaude, l'éclairage et la ventilation. Les logements qui dépassent largement ce seuil, classés F ou G au DPE, sont donc concernés en priorité par les interdictions successives.

Le calendrier précis, étape par étape

Quatre échéances structurent cette réforme, et il est utile de les avoir toutes en tête même si certaines sont déjà passées.

2023 : les logements les plus énergivores (étiquette G+)

Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus consommateurs, ceux qui dépassent très largement le seuil de décence énergétique, ne peuvent plus être mis en location, ni voir leur bail reconduit ou renouvelé. Cette première vague, plus restreinte, a surtout concerné des biens très anciens et peu rénovés.

2025 : tous les logements classés G

Depuis le 1er janvier 2025, c'est l'ensemble de la catégorie G qui bascule dans l'interdiction. Un propriétaire ne peut ni signer un nouveau bail, ni reconduire un bail existant, si son logement affiche cette étiquette. C'est l'échéance la plus récente et celle qui concerne le plus grand nombre de biens à ce jour.

2028 : les logements classés F

Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux logements classés F. C'est l'échéance qui doit désormais mobiliser l'attention des propriétaires concernés, car nous ne sommes qu'à un peu plus d'un an de cette date. Entre le diagnostic, l'obtention de devis auprès d'artisans qualifiés, le montage d'un dossier d'aides et la réalisation effective des travaux, le délai peut sembler long si l'on s'y prend au dernier moment.

2034 : les logements classés E

La dernière étape du calendrier, plus lointaine, concerne les logements classés E, qui ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2034. Elle laisse davantage de temps, mais elle rappelle que la trajectoire de la réglementation ne s'arrête pas à la catégorie F.

Ce que risque un propriétaire qui ne respecte pas ces règles

Un logement qui dépasse le seuil de décence énergétique en vigueur ne peut tout simplement plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement. Pour un bail déjà en cours au moment où le seuil change, la situation est plus complexe : le locataire en place peut saisir la justice pour demander que le propriétaire réalise les travaux nécessaires, sur le fondement des règles relatives à la décence du logement issues de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Au-delà du risque juridique, il y a un risque très concret sur la valeur locative du bien. Un logement qui ne peut plus être loué perd une grande partie de son intérêt pour un investisseur, et sa valeur de revente peut en pâtir si l'acheteur potentiel intègre le coût des travaux à venir dans sa négociation.

Des exceptions existent, mais elles sont encadrées

La loi prévoit des situations où l'interdiction peut être temporairement assouplie. C'est le cas notamment lorsque les travaux nécessaires pour améliorer le DPE dépendent de décisions prises en assemblée générale de copropriété, par exemple une isolation par l'extérieur ou un changement de système de chauffage collectif, et que ces décisions ont été refusées malgré une demande du propriétaire bailleur. Dans ce cas, un juge ne peut pas imposer au bailleur seul la réalisation de travaux qui ne dépendent pas uniquement de lui.

Des contraintes architecturales peuvent également justifier des aménagements, notamment pour des bâtiments situés en secteur protégé ou classés monuments historiques, où les possibilités d'isolation ou de changement de menuiseries sont limitées par les règles d'urbanisme patrimonial. Ces situations doivent néanmoins être documentées et justifiées, elles ne dispensent pas automatiquement de toute obligation.

Comment anticiper avant l'échéance de 2028

Si votre logement est aujourd'hui classé F, la première étape consiste à faire réaliser ou actualiser un DPE fiable par un diagnostiqueur certifié, afin de savoir précisément où vous en êtes et quels postes de travaux sont les plus pertinents. Isolation des combles ou des murs, remplacement d'un système de chauffage énergivore, traitement des fenêtres : les priorités varient beaucoup d'un logement à l'autre.

L'étape suivante consiste à vous rapprocher de France Rénov', le service public de la rénovation de l'habitat, qui propose un accompagnement gratuit pour construire un plan de travaux cohérent et identifier les aides mobilisables selon vos revenus et la nature du projet. Passer par un artisan labellisé RGE (reconnu garant de l'environnement) est indispensable pour accéder à la plupart de ces aides, et c'est aussi un gage de compétence sur des travaux qui touchent souvent à l'enveloppe du bâtiment et parfois aux équipements de chauffage.

Enfin, pour les propriétaires en copropriété, il peut être utile d'inscrire dès maintenant la question de la rénovation énergétique à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale, plutôt que d'attendre que l'échéance de 2028 soit imminente et que les autres copropriétaires soient pris de court eux aussi.

Ne pas confondre interdiction de location et obligation de vendre

Cette réglementation ne vous oblige pas à vendre votre bien, elle en limite l'usage locatif tant qu'il reste dans une catégorie énergétique interdite. Un propriétaire peut tout à fait continuer à occuper lui-même un logement classé F ou G, ou le mettre en vente : dans ce dernier cas, un audit énergétique est d'ailleurs exigé pour les logements classés F ou G au moment de la transaction, une obligation distincte qui vise à informer clairement l'acheteur sur l'ampleur des travaux à prévoir.

Si vous envisagez d'acheter un bien pour le louer, vérifier son étiquette DPE et sa trajectoire de rénovation possible devient donc un réflexe aussi important que l'emplacement ou le prix au mètre carré.

Se tenir informé, une nécessité dans une réglementation qui évolue

Les seuils, les dates et les modalités d'application de cette réforme ont déjà connu des ajustements depuis son adoption, notamment sur les critères de calcul du DPE pour certaines petites surfaces. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement les informations à jour sur les sites officiels, en particulier avant d'engager des démarches ou des travaux, plutôt que de se fier à une information qui daterait de plusieurs années.

Ce calendrier, aussi contraignant soit-il pour certains propriétaires, poursuit un objectif de fond : réduire durablement la facture énergétique et améliorer le confort de millions de logements, qu'il s'agisse de mieux tenir la chaleur en hiver ou de limiter la surchauffe lors des étés de plus en plus marqués par des épisodes de canicule.